LA SUERTE SONRÍE A LOS AUDACES

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El derecho a la vivienda

Escrito por lasuertesonriealosaudaces 21-01-2011 en General. Comentarios (10)

 

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La constitución española declara la vivienda como un derecho. La constitución dice “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos".

A pesar de este artículo los poderes públicos nunca han legislado nada en este sentido excepto, quizá, las leyes de vivienda protegida. Sin embargo nunca ha habido una regulación específica en el sector ni se han hecho esfuerzos para regular los precios de una manera adecuada. Siempre ha primado más el concepto de vivienda como activo económico que como derecho.

 

Ahora parece que por primera vez una administración española, el gobierno vasco, quiere convertir este párrafo constitucional en una realidad. El anteproyecto de ley de la ley vasca de vivienda pretende que la vivienda se convierta en un derecho. Bien, esto es la declaración política, ahora hay que ver cómo se convierte esto en una realidad legal.

¿Cuáles son las ideas del gobierno vasco para convertir la vivienda en un derecho? Básicamente estas dos: La entrega de una vivienda en alquiler o ayuda similar a las personas en riesgo de exclusión social que no puedan acceder a una vivienda, y el cobro de un canon a las viviendas vacías.

Con estas propuestas el gobierno vasco cree que podrá hacer la vivienda más accesible a quienes no pueden acceder a ella, pero me gustaría analizar las dos propuestas y su conveniencia o no.

 

La entrega de una vivienda en alquiler o una renta para el alquiler no es algo totalmente nuevo. La renta de emancipación de 210 euros que cobran los jóvenes de ingresos menores a 22.000 euros existe desde hace años, y aunque no cubre la totalidad del coste de la vivienda como en la ley proyectada, sí representa una ayuda parcial. La deducción fiscal a la primera vivienda también es en cierta manera una ayuda a la vivienda, aunque con otro procedimiento. La novedad aquí radicaría en que el gobierno vasco se haría cargo, por lo que se entiende, del importe íntegro del alquiler o alquilaría él la casa.

Bien, si analizamos las dos medidas parciales que he comentado, la renta joven y la deducción por vivienda, podemos decir que ambas supusieron, en el momento del boom, un aumento de los costes de la vivienda. La deducción sirvió para hinchar la burbuja inmobiliaria, y la renta joven sirvió para que todos los pisos de alquiler para estudiantes subiesen de coste. Este dinero público sirvió para que promotores, constructoras y propietarios se enriqueciesen.

¿Qué consecuencias podría tener esta medida? Podría pasar que los pisos más baratos aumentasen de precio de alquiler, generando un sobrecoste para el estado. También habría que ver a cuantas personas afectaría. Según lo que se ha dicho las personas con rentas menores a 9.000 euros anuales (12.000 para familias de 2 miembros y 15.000 para las de tres) tendrían derecho a la vivienda. En principio parecen límites bajos, pero hay mucha gente parada y jubilados con rentas menores a esas (por lo menos fuera del país vasco).

 

Por otro lado la fijación de estos límites de renta puede generar problemas. Una persona que tenga ingresos de 8.500 euros anuales tendría derecho a una vivienda, pero el que gana 10.000 euros no. Esto generaría un desajuste, pues el que gana 10.000 posiblemente tenga que gastar más de la mitad de su renta en el alquiler de una vivienda, quedando en situación mucho peor que la otra persona.

Generar barreras económicas de este tipo tiene muchos problemas. Cuando Rajoy propuso en 2008 una exención del pago de IRPF a rentas menores a 15.000 euros me pareció un disparate por la misma razón, pues generaría que las rentas de 15.000 a 18.000 euros anuales estuviesen objetivamente peor que las primeras, y porque eso además generaría un “tapón” de sueldos en 14.900 euros anuales.

En este caso podría pasar algo similar en cuanto a la injusticia de la medida.

 

Respecto a la tasa a pagar por vivienda vacía la idea es la siguiente. Cuando la vivienda lleve más de dos años vacía se tendrá que pagar una tasa anual de 10 euros anuales por cada metro cuadrado (900 euros anuales para una vivienda de 90 metros cuadrados).

La idea, francamente, no me parece mal, y más en un entorno en que el impuesto de patrimonio ha desaparecido (yo preferiría recuperarlo y quizá suavizar algo esta tasa), sin embargo tiene problemáticas importantes. La más importante de todas es la dificultad de demostrar que una vivienda está vacía. Esto se suele saber por empadronamiento, pero en casos de una familia con dos pisos normalmente uno de los cónyuges se empadronaría en la casa vacía y evitaría la tasa. Ahí tenemos una forma muy fácil de evitar la tasa, aunque sí afectaría a personas y familias con muchas propiedades.

 

En mi opinión hay políticas mucho más efectivas de vivienda que podríamos usar. El Holanda, por ejemplo, quienes tienen muchos pisos en alquiler están sometidos a una regulación por la que el ayuntamiento fija los precios de un porcentaje alto de ellos (no sé si es un tercio). Los precios, por supuesto, son bajos, y eso empuja el precio libre hacia la baja.

No digo que las intenciones del gobierno vasco sean malas, todo lo contrario. Hay que comenzar de una vez a hacer políticas activas de acceso a la vivienda, pero creo que esta propuesta debe ser depurada, sobre todo la primera de ellas.

En cualquier caso es muy importante reducir el coste de la vivienda en España. En un contexto de bajada de costes laborales como este la única manera de que los ciudadanos no vean afectada su economía muy negativamente es esta reducción del coste en la vivienda. Si realmente hay que bajar sueldos para ser competitivos, ésta es la única solución para no esquilmar a la clase baja y la media.

 

¿POR QUÉ NO BAJA EL PRECIO DE LA VIVIENDA?

Escrito por lasuertesonriealosaudaces 22-08-2010 en General. Comentarios (4)

 

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Me encontré con una noticia curiosa en la prensa del otro día. El banco de pagos internacionales (BPI) ha publicado un informe que dice que el precio de la vivienda en España va a caer alrededor del 75% en los próximos 40 años. La base que sustenta esto es que la baja natalidad de España llevará en las próximas décadas a un sobredimensionamiento de la cantidad de viviendas respecto a la población y eso hará caer su precio radicalmente.

El estudio, francamente, me parece muy flojo. No todo se puede explicar tan linealmente con las leyes de la oferta y la demanda y, además, proyectar 4 décadas en el futuro es un ejercicio que roza la ciencia ficción. Sin embargo este estudio complementa a otros que llevamos viendo los últimos dos años que nos dicen, sin lugar a dudas, que el precio de la vivienda está claramente sobredimensionado en este país. Se escucha que el precio de la vivienda tiene que bajar entre un 30% y un 40%, pero la realidad es que el descenso acumulado, de media, estos últimos dos o tres años está alrededor del 10%.

 

¿Por qué no baja el precio de la vivienda en el grado que se supone que debería bajar? Cuando pinchó la burbuja inmobiliaria los potenciales compradores pensaban que los precios bajarían a la mitad de forma instantánea, y al ver qué esto no sucedió están un poco decepcionados y perdidos, no entienden porque la vivienda no baja su precio como debería.

Sin embargo el precio está sobredimensionado, realmente, en esas proporciones. Las razones por las que no se cumplen las optimistas previsiones de algunos son varias:

 

En primer lugar no era lógico pensar que alguien que había comprado una vivienda a un precio X la iba a vender en un año, al ver que sus locas previsiones de subidas infinitas no se producían, a un 30% menos. Imaginaos a alguien que compra una vivienda por 300.000 euros al final del boom, y que al pinchar la burbuja le dicen que el precio objetivo al que se puede vender esa vivienda es 200.000 euros. Para esta persona eso significa que la inversión segura en la que creía haber invertido le va a hacer perder 100.000 euros, y eso es algo que nadie acepta fácilmente. Mientras pueda no vender esa vivienda va a intentar venderla al precio que la compró, o con una ligera rebaja. 100.000 euros puede ser el sueldo de esa persona por 3 ó 4 años, ¿Cómo va a aceptar eso?

 

Por otro lado existe un problema de mentalidad. Llevamos muchísimos años con mentalidad de país pobre cuyos ciudadanos necesitan una vivienda en propiedad para sentirse seguros. Además, parece que no podemos admitir que una vivienda ya no es una inversión adecuada ni lo va a ser por largos años. Incluso quien espera a que baje mucho cree que después va a volver a repuntar, como en los años anteriores, y que entonces la podrá vender. Los seres humanos tardamos en adaptarnos a los cambios y la gente parece no poder aceptar que las cosas no se han torcido temporalmente, si no de forma definitiva en algunas cosas.

La mentalidad de necesitar una vivienda en propiedad hace que haya gente que acepte comprar una vivienda en unas condiciones en las que no compraría cualquier otro bien.

 

También hay una cuestión de costes. Las empresas promotoras se han hecho de oro y han ganado márgenes insultantes con la venta de inmuebles, sin embargo todo este proceso llevó asociado que los costes de construcción tuviesen, también, un alto margen. En los años del Boom el precio de los materiales de construcción también estaba sobredimensionado ante la demanda, al igual que los salarios de los trabajadores y los márgenes de todos los intermediarios en el proceso.

Una vivienda que empezó su construcción en 2010 tiene unos costes de construcción menores a una hecha en 2006 ó 2007, y eso se verá en el precio de venta del inmueble cuando salga a mercado. Las viviendas construidas en la segunda mitad de la década han sido caras de construir, y eso lleva a aguantar los precios altos mientras la promotora se lo pueda permitir.

 

Y por último hay una cuestión fundamental, las viviendas propiedad de las cajas de ahorros y los bancos. Cualquiera que vea el portal inmobiliario de un banco o una caja verá multitud de viviendas, pero la mayoría de ellas estarán a precios altísimos.

Los bancos y sobre todo cajas estuvieron dando créditos a todo el mundo en los años pasados. Cualquier inmigrante que llevaba un año en España y tenía un contrato temporal podía adquirir un préstamo de vivienda, pues la caja creía, tan estúpidamente como el comprador, que si el cliente no pagaba las cuotas y se quedaban el inmueble podrían venderlo al mismo precio o mayor que el coste del préstamo.

La cantidad de casas embargadas y que se han quedado las cajas por distintos métodos las han llevado a ser prácticamente inmobiliarias. Pero las viviendas no pueden ser vendidas a un precio que el mercado acepte porque eso afectaría directamente a los resultados de estas entidades. Una vivienda a la que le queda por pagar la práctica totalidad de una hipoteca de 2006 no puede ser vendida por ese precio en el mercado, pero es que si el banco la vende a un precio menor va a generar un saldo negativo en sus cuentas y eso ni la caja ni el banco lo va a permitir por distintas razones. La primera, porque si no hay beneficios las enormes primas de los directivos no serán devengadas.

La gente se sorprende de que las cajas y bancos tengan beneficios millonarios aún, “¿Cómo puede ser si se están quedando multitud de viviendas de gente que no las paga?” Pues puede ser precisamente por eso, dejando el valor de la vivienda incoherentemente alto para su venta y que así no influya negativamente en las cuentas anuales.

De hecho la mayoría de los compradores interesados regatean con los bancos los precios de las viviendas y generalmente, si un comité económico lo ve adecuado, el banco o caja rebaja el precio.

Dicen ahora que con las distintas fusiones y la nueva normativa del banco de España las cajas deberán recapitalizarse, por lo que no tendrán más remedio que bajar los precios de los inmuebles. Con los meses lo veremos.

 

Todas estas circunstancias han hecho que los precios de la vivienda en el mercado estén más altos de lo que el mercado está dispuesto a pagar por ellas. Que las cajas de ahorros mantengan altos el precio de sus viviendas ayuda a que el particular lo haga y viceversa.

El producto de todo esto es que el precio de la vivienda baja, pero lentamente. Sin embargo la capacidad de compra del mercado no sube ni es previsible que suba, quizá al contrario, muy probablemente bajará.

Por lo tanto parece que se cumple lo que le decía yo en 2008 a todos aquellos que pensaban que en dos años las viviendas valdrían la mitad. Lo que nos espera en España es una bajada progresiva y continua del valor de la vivienda por muchos años, posiblemente por más de una generación. Al 2 - 4% anual las viviendas seguirán bajando por más de una década y no sabemos si se revertirá más allá.

 

Si eres comprador no me voy a atrever a decir lo que tienes que hacer. Pero las circunstancias del mercado hacen que quien tenga la fuerza seas tú. La capacidad adquisitiva del mercado está bajando y si un bien de esta naturaleza que quiere ser vendido debe adaptarse a las circunstancias.

Las necesidades de cada uno son las que mandan, pero si lo que quieres es “invertir” en vivienda mi humilde opinión es que ni se te ocurra. Antes invertiría en una fábrica de videos beta.

 

EL PRECIO DE LA VIVIENDA

Escrito por lasuertesonriealosaudaces 03-12-2009 en General. Comentarios (13)

 

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“Los precios de la vivienda siempre van a subir”. Creo que esta va a ser la frase que va a representar a una generación, a un ciclo económico, y a un severo correctivo histórico para este país.

¿Cuántas veces hemos escuchado esta frase? Decenas, quizá centenares de veces. Quien la decía estaba convencido de su realidad indiscutible, aunque se pudiese rebatir con los argumentos de la primera clase de economía de un curso de instituto.

“Si eso fuese así, todo el mundo compraría, revendería, y viviría de esta compra-venta sin tener que trabajar” Esta reducción al absurdo era vista por cualquiera como una tontería. Decir esto era como negar en el siglo XIV que la tierra era plana y te convertía en algún tipo de provocador antisistema. ¡Cuántas anécdotas podría contar!

 

Dicen los profesionales que durante las distintas burbujas inmobiliarias que se han producido en distintos países esta negación social del hecho de que el activo en cuestión (la vivienda) pudiese bajar era el pensamiento de la práctica totalidad de la población.

Pero quizá en el pensamiento Español había algo más. Había algo de inseguridad, de complejo de país pobre, eso que decían las madres “Tú compra, hijo, que el alquiler es tirar el dinero y así tienes algo tuyo”. Además, por si faltaba algo, existía cierta percepción de “fracaso” si no tenías una vivienda, si vivías de alquiler.

Todos estos factores junto con la ambición de muchas personas individuales de multiplicar su patrimonio en base a fáciles operaciones de compra-venta, la política de los ayuntamientos de recaudar como fuera, la política bancaria, etc. Llevó a este país a la situación que todos conocemos.

 

En el momento actual, casi en 2010, detecto que la población parece no haber aprendido la principal lección de este desastre: En economía nada es como te cuentan ni como opina la mayoría y, por supuesto, no existen las operaciones de “riesgo bajo”.

Hoy, los mismos que negaban la burbuja son los primeros que dicen saber que sucedería, ante la estupefacción de los que les escuchamos entonces y ahora.

Y ahora, se está generando una nueva filosofía, una nueva idea de previsión de lo que va a pasar. Ahora, lo que se oye es esto: “La vivienda bajará un poco más, y luego volverá a repuntar y a subir mucho” A veces, en función del interés que tenga la persona que dice esto de vender una casa, el “un poco más” desaparece y resulta que la vivienda va a volver a subir de nuevo desde las 8 de esa tarde hasta volver al precio anterior, lo que convierte el momento actual en un momento perfecto para comprar.

La verdad, es bastante irrisorio. Todos hablamos de burbuja, de precios demasiado altos e insostenibles, y ahora resulta que el precio va a volver a ser el mismo de antes resultando que esta vez ya no va a ser ni burbuja ni insostenible.

Sé que a todos nos gusta hablar mucho de lo que no conocemos en entornos sociales, pero sería interesante que la gente tuviese cuidado de no contradecirse él mismo en el mismo minuto.

 

Se parece mucho a la teoría de la V, que dice que la economía, una vez toque fondo, va a volver a repuntar fuertemente. No sé si la economía va a actuar así (me temo que no), pero que el precio de la vivienda, en España, después de tantos excesos y desmanes actuase así, me parece poco menos que imposible.

En otros muchos países ya ha habido burbuja inmobiliaria. En Japón, por ejemplo, la caída del precio de la vivienda fue brutal, y no ha vuelto a alcanzar los precios de antaño. También en los EEUU ha habido burbuja inmobiliaria, y en otros países.

 

Yo no soy adivino, pero apuesto a que la vivienda no vuelve a el precio pasado (al mismo nivel de poder adquisitivo) por lo menos en una o dos generaciones. De hecho creo que la bajada del precio de la vivienda va a ser algo más lento de lo que la “calle” cree, y por lo tanto más perdurable en el tiempo.

Los amigos del enriquecimiento fácil se tendrán que buscar otro pasatiempo. Pero cuidado, sepamos sacar algo de este enorme desastre. Las burbujas económicas contienen un peligro mortal. Muchos se enriquecen con ellas, pero la mayoría acaban perdiendo con ellas. La sobredemanda, el “siempre subirá”, el pensar que te puedes hacer rico con lo que oigas en el bar de la esquina y sin entender la más básica regla de economía es un billete de lotería para el desastre.

 

Que la siguiente generación caiga en los mismos errores puede suceder, aunque es un reto para nuestra generación saber inculcar el conocimiento de la experiencia a la siguiente generación. Pero que esta misma generación vuelva a caer en lo mismo y vuelva a generar fantasías burbujitas sería para inhabilitarnos a todos. Y, si me guío por lo que oigo, no es descabellado pensar que en cuanto los truenos de la tormenta arrecien, salgamos como ovejas hacia el matadero una vez más.