LA SUERTE SONRÍE A LOS AUDACES

El sistema hipotecario Español

 

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Entrando en el año III de la era de la crisis inmobiliaria seguramente todo el mundo ya sabe algo sobre el sistema hipotecario español y las diferencias con los sistemas hipotecarios de otros países.

Básicamente la situación en España es que la deuda hipotecaria no desaparece con el embargo del bien hipotecado, si no que la deuda permanece si este bien no ha sido vendido por el coste de la deuda, teniendo que pagar el deudor el diferencial más enormes intereses por impago. Esto contrasta con lo que pasa en países como EE.UU en donde, una vez embargado el bien inmobiliario, la deuda se da por saldada.

 

No es desconocido para nadie los problemas que ha acarreado esta ley hipotecaria en España. Viviendas sobrevaloradas que han sido compradas en los años anteriores a precios muy por encima de lo que el mercado está dispuesto a pagar por ellas, propietarios que no pueden pagar las hipotecas por estar en paro, bancos que embargan las viviendas y, finalmente, expropietarios que siguen siendo deudores al banco y a los que se les sigue reclamando deuda y aplicando procedimientos de embargo de cualquier otro bien embargable que tengan.

Esta situación, además, suele arrastrar también a las familias, bien porque son avalistas y, por lo tanto, se deben de hacer cargo obligatoriamente de un porcentaje de la deuda para no perder el bien con el que han avalado, bien porque tienen que ayudar a sus familiares económicamente para que estos no entren en la espiral que hemos comentado antes. Yo conozco gente muy cercana que, por avalar una vivienda a un hijo y habiendo el banco embargado ya la vivienda hipotecada, han estado a punto de perder su piso por esta cadena de responsabilidades si no hubiese sido porque otro familiar, uno más, les ha ayudado.

 

Muchas son las voces que, ahora y ante la terrible situación de sobreendeudamiento y paro que tenemos, claman por cambiar nuestro sistema hipotecario por un sistema más parecido al estadounidense. Esto puede parecer justo y razonable, y fuera de los bancos no parece que nadie debiera estar en contra de esto. Sin embargo el otro día me sorprendí, escuchando una tertulia de catedráticos de economía, cuando escuché que estos señores eran absolutamente contrarios a la aplicación del sistema americano en España y defendiendo al sistema Español por su “seguridad”.

Estas ideas tienen un sentido, fijaos. La tasa de morosidad en España es extremadamente baja si se tiene en cuenta la situación de desempleo y el grado de endeudamiento privado del país. Esto está quitando muchísimos problemas a los bancos, que en función del riesgo hipotecario que hubiesen asumido se podrían ver en terribles dificultades con una tasa de morosidad coherente con el estado del país.

Que no haya morosidad es resultado, precisamente, de este sistema de responsabilidad única del deudor. Si se pudiesen entregar las llaves del piso y resolver la deuda hipotecaria como se hace en EEUU, centenares de miles de personas entregarían su vivienda al banco ante las dificultades económicas. Incluso todo aquel que compró vivienda en los años 2006 ó 2007, que no ha amortizado una parte relevante del crédito y que no se haya “encariñado” con la vivienda, podría perfectamente entregar la casa, pues esa casa no vale hoy ni probablemente valdrá nunca lo que les queda de hipoteca por pagar.

Si en España se pudiese hacer lo que se hace en EE.UU muchos de nuestros bancos podrían quebrar y, en cualquier caso, se generaría un crack económico en el sector de la vivienda terrible para el país.

 

Pero esta visión macroeconómica es muy cortoplacista y bastante miope. Bien, sigamos con el sistema hipotecario que tenemos, ¿Qué va a pasar? Pues que permaneceremos en unos grados de deuda privada altísimos e insostenibles.

La situación se está solventando bastante bien porque el euribor está bajísimo, pero en los próximos meses este indicador va a sufrir una subida progresiva e importante. Las hipotecas volverán a valores muy altos y millones de familias tendrán gran parte de su deuda “secuestrada” por la hipoteca que firmaron entonces. Sin renta disponible baja el consumo y por lo tanto la demanda agregada, generando un efecto depresivo en la economía. Y he usado la palabra depresivo porque esta no es una situación que vaya a durar uno o dos años. Las hipotecas son larguísimas y su efecto secuestrador de renta va a perdurar en el tiempo. Los factores que podrían variar estas previsiones negativas a largo plazo, como la inflación, están fuertemente controlados por una política monetarista que no pertenece al gobierno español, que tampoco tendría la posibilidad, por ejemplo, de devaluar la moneda.

 

¿Cuál es mejor de los dos sistemas? En las circunstancias actuales los dos son malos. Uno nos podría llevar a un peligroso Crack económico, y otro nos podría llevar a una depresión económica permanente. El gobierno, como hacen todos los gobiernos del mundo, ha optado por la segunda opción.

Tampoco idealicemos al sistema americano. Ese sistema ha fracasado al igual que el nuestro. En su sistema la racionalidad del crédito era responsabilidad casi exclusiva de las entidades bancarias, que se han demostrados irracionales y han llevado al país a la situación en la que está. Pero en el nuestro, que la responsabilidad del crédito es mayoritariamente del comprador, hemos caído exactamente en el mismo error de sobreendeudamiento.

Ninguno de los dos agentes de este mercado, ni el banco ni el demandante de crédito, han actuado responsablemente en la época anterior. Valga el ejemplo para entender a donde llevan las desregulaciones económicas y qué pasa cuando se deja la economía en manos exclusivas de los agentes privados.

 

Hay temores bastante ciertos de que toda la “fiesta” de la generación anterior la va a tener que pagar la generación que ahora se incorpora al mercado de trabajo. Anclados en esta política económica conservadora no vamos a ver más que un progresivo descenso de nuestra calidad de vida por muchos años como castigo a los excesos anteriores.

Esto no es justo, y como no lo es alguien tendrá que proponer otro camino y otra manera de hacer las cosas, y que si hay que pagar los excesos del pasado que estos se paguen de forma justa.

Comentarios

Desde el punto de vista del acreedor y de la seguridad del cumplimiento del contrato, el sistema actual en España es el mejor. La obligación contraída se salda íntegra de un modo u otro. La vivienda es sólo una garantía más y si su valor baja, pierde el deudor (responsabilidad universal por todos sus bienes y derechos presentes y futuros), nunca el acreedor. Desde el punto de vista del deudor y de la justicia social, son mejores el sistema francés —prácticamente no te pueden embargar nunca tu vivienda primera residencia— o el estadounidense —la entidad financiera asume la devaluación de la garantía hipotecaria de modo que si se le entrega, se cancela la deuda—. El precio del m2 de primera vivienda podría estar intervenido en nuestro país como lo está el de los medicamentos. La vivienda es un derecho constitucional en España. Creo que tiene lógica por tanto fijar unas bandas para el precio del m2 de vivienda primera residencia. Eso, de cara a una alternativa futura. Es una idea. De cara a una transición entre ambos sistemas (o entre el sistema presente y cualquier otro futuro), yo creo que habría que dejar quebrar a algunas entidades financieras que tasaron mal sus garantías hipotecarias. Mala suerte. "Esto es el Capitalismo, damas y caballeros", podría decírseles. Si han arruinado su negocio privado, ¿ahora qué gaitas quieren? En lugar de haberlas rescatado con dinero público, eso. Su quiebra habría perjudicado a todos sus accionistas y a los grandes y medianos ahorradores. En su lugar y si fuera necesario, se podría instituir una banca pública estatal. Con lo que nos hemos gastado en rescates bancarios privados (socialización de pérdidas, privatización de ganancias), ya podríamos haberlo hecho. En los U.S.A., algunos Republican (en la oposición) defendían esto ante Obama. Los bancos quebrados, que quiebren. Allí, obviamente, lo de la banca pública estatal no lo defendía (casi) nadie y menos entre los Rep. :-) El resto de entidades financieras que puedan continuar, a sanear cuentas y dar transparencia y tranquilidad al cliente y al inversor. La ley Glass-Steagall yanqui de separación de banca comercial y banca de inversión financiera no tendría que haberse quitado nunca. Así que ahora toca volver a ponerla. Este desbarajuste, con esa ley no podría haber sucedido así. Y tampoco puede dejarse que haya entidades financieras con un tamaño tan descomunal. Hacen demasiado daño a la Economía nacional si quiebran. Siempre es mejor para el funcionamiento económico que donde hay un gigante hayan 5 o 10 empresas de tamaño racional. Eso es bueno para la competencia. Y ésa es la palabra clave que algunos falsos capitalistas, en realidad monopolistas neoliberales, no quieren oír —aunque digan que sí—: competencia. Debe garantizarse la competencia de calidad (leal) y en cantidad e intensidad suficientes. Para eso hacen falta leyes, como las antimonopolio o las que castigan la competencia desleal. No se aplicaron cuando tocaba y se dejaron engordar monstruos con pies de barro como el Bank of America. Empresas financieras tan descomunales es mejor que sean troceadas. Aportan más a la Economía nacional. No ha habido mucha determinación por parte de los políticos para afrontar estas cosas tan básicas, que ya se aprendieron en crisis anteriores. Volviendo a España, las familias españolas sobreendeudadas tienen otra opción si ven que no pueden pagar. Es un poco bestia, pero es posible que se dé una situación tan grave como la que diré ahora si no se ponen otras soluciones mejores sobre la mesa. Si los problemas para pagar deudas para la adquisición de viviendas muy depreciadas se agravan mucho y en tromba, se tendría que reajustar el sistema sobre la marcha, nuevos rescates bancarios incluidos quizá. La gente podría dejar de pagar, entregar la vivienda —o abandonarla— y "desaparecer": no volver a tener oficialmente nada embargable nunca más. Es decir, comenzar a vivir "en negro". Es triste, pero... Las leyes injustas es lo que tienen, que generan una aversión natural a su cumplimiento. Si además de injustas no es posible cumplirlas... Está claro que nadie que sienta unos días seguidos de hambre él o sus hijos va a esforzarse por pagar un sólo céntimo a ningún banco. Se convertirán en fantasmas contables y tributarios y los bancos tendrán un capítulo de deuda incobrable cada vez mayor. En lugar de quebrar "por las buenas", lo harían por las malas. No se puede estirar más el brazo que la manga. Muy bueno, por cierto, el trozo de su escrito en el que se reflexiona sobre la irracionalidad demostrada tanto por entidades financieras y familias a la hora de financiar o comprar una vivienda mediante crédito con garantía hipotecaria y se relaciona todo esto con la ausencia de regulación legal que deje ciertas cosas en manos exclusivamente de agentes económicos privados. Por cierto, que las familias no sepan un poco de Economía y Finanzas domésticas está mal. ¡Pero que no lo sepan las entidades financieras es para hacer la maleta e irse a una isla desierta! Hace tiempo escribí unos artículos sobre el precio de la vivienda en nuestro país. Le dejo los enlaces, seis en total. Creo que ya se los recomendé hace tiempo. Es posible. ciudadanopublico.blogspot.com/2009/10/la-pizza-y-el-ladrillo.html ciudadanopublico.blogspot.com/2009/10/el-salario-y-el-metro-cuadrado.html ciudadanopublico.blogspot.com/2009/10/comprar-un-piso-con-el-dinero-de-un.html ciudadanopublico.blogspot.com/2009/10/cambio-salario-por-ratonera.html ciudadanopublico.blogspot.com/2009/10/hipoteca-para-toda-la-vida.html ciudadanopublico.blogspot.com/2009/12/vivir-en-espana-es-un-timo.html Un saludo cordial,

Un sistema que me gusta mucho es uno que usan en algunos países. EL comprador de la casa debe dar un inicial sumamente alto (25%) del valor de la vivienda. De modo que sólo puede tomar a crédito el 75% (como máximo). De esta manera, el comprador tratará de hacer todos los esfuerzos por pagar sus deudas antes de entregar la casa en caso de dificultad ya que no quiere haber perdido esa cantidad que tuvo que haber puesto de inicial. Eso sí, si decide entregar la casa, la deuda queda saldada. De esta manera los bancos pueden vender la casa por su valor real (suponiendo que el precio promedio de las viviendas bajen un 30%) sin pérdidas mayores ya que sólo financiaron el 75% de ésta. Pero claro, en estos tiempos de crédito fácil nadie quiere este tipo de arreglos. Este tipo de sistemas "obligan" a la gente a ahorrar y ser austera. Un saludo.

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