LA SUERTE SONRÍE A LOS AUDACES

¿POR QUÉ NO BAJA EL PRECIO DE LA VIVIENDA?

 

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Me encontré con una noticia curiosa en la prensa del otro día. El banco de pagos internacionales (BPI) ha publicado un informe que dice que el precio de la vivienda en España va a caer alrededor del 75% en los próximos 40 años. La base que sustenta esto es que la baja natalidad de España llevará en las próximas décadas a un sobredimensionamiento de la cantidad de viviendas respecto a la población y eso hará caer su precio radicalmente.

El estudio, francamente, me parece muy flojo. No todo se puede explicar tan linealmente con las leyes de la oferta y la demanda y, además, proyectar 4 décadas en el futuro es un ejercicio que roza la ciencia ficción. Sin embargo este estudio complementa a otros que llevamos viendo los últimos dos años que nos dicen, sin lugar a dudas, que el precio de la vivienda está claramente sobredimensionado en este país. Se escucha que el precio de la vivienda tiene que bajar entre un 30% y un 40%, pero la realidad es que el descenso acumulado, de media, estos últimos dos o tres años está alrededor del 10%.

 

¿Por qué no baja el precio de la vivienda en el grado que se supone que debería bajar? Cuando pinchó la burbuja inmobiliaria los potenciales compradores pensaban que los precios bajarían a la mitad de forma instantánea, y al ver qué esto no sucedió están un poco decepcionados y perdidos, no entienden porque la vivienda no baja su precio como debería.

Sin embargo el precio está sobredimensionado, realmente, en esas proporciones. Las razones por las que no se cumplen las optimistas previsiones de algunos son varias:

 

En primer lugar no era lógico pensar que alguien que había comprado una vivienda a un precio X la iba a vender en un año, al ver que sus locas previsiones de subidas infinitas no se producían, a un 30% menos. Imaginaos a alguien que compra una vivienda por 300.000 euros al final del boom, y que al pinchar la burbuja le dicen que el precio objetivo al que se puede vender esa vivienda es 200.000 euros. Para esta persona eso significa que la inversión segura en la que creía haber invertido le va a hacer perder 100.000 euros, y eso es algo que nadie acepta fácilmente. Mientras pueda no vender esa vivienda va a intentar venderla al precio que la compró, o con una ligera rebaja. 100.000 euros puede ser el sueldo de esa persona por 3 ó 4 años, ¿Cómo va a aceptar eso?

 

Por otro lado existe un problema de mentalidad. Llevamos muchísimos años con mentalidad de país pobre cuyos ciudadanos necesitan una vivienda en propiedad para sentirse seguros. Además, parece que no podemos admitir que una vivienda ya no es una inversión adecuada ni lo va a ser por largos años. Incluso quien espera a que baje mucho cree que después va a volver a repuntar, como en los años anteriores, y que entonces la podrá vender. Los seres humanos tardamos en adaptarnos a los cambios y la gente parece no poder aceptar que las cosas no se han torcido temporalmente, si no de forma definitiva en algunas cosas.

La mentalidad de necesitar una vivienda en propiedad hace que haya gente que acepte comprar una vivienda en unas condiciones en las que no compraría cualquier otro bien.

 

También hay una cuestión de costes. Las empresas promotoras se han hecho de oro y han ganado márgenes insultantes con la venta de inmuebles, sin embargo todo este proceso llevó asociado que los costes de construcción tuviesen, también, un alto margen. En los años del Boom el precio de los materiales de construcción también estaba sobredimensionado ante la demanda, al igual que los salarios de los trabajadores y los márgenes de todos los intermediarios en el proceso.

Una vivienda que empezó su construcción en 2010 tiene unos costes de construcción menores a una hecha en 2006 ó 2007, y eso se verá en el precio de venta del inmueble cuando salga a mercado. Las viviendas construidas en la segunda mitad de la década han sido caras de construir, y eso lleva a aguantar los precios altos mientras la promotora se lo pueda permitir.

 

Y por último hay una cuestión fundamental, las viviendas propiedad de las cajas de ahorros y los bancos. Cualquiera que vea el portal inmobiliario de un banco o una caja verá multitud de viviendas, pero la mayoría de ellas estarán a precios altísimos.

Los bancos y sobre todo cajas estuvieron dando créditos a todo el mundo en los años pasados. Cualquier inmigrante que llevaba un año en España y tenía un contrato temporal podía adquirir un préstamo de vivienda, pues la caja creía, tan estúpidamente como el comprador, que si el cliente no pagaba las cuotas y se quedaban el inmueble podrían venderlo al mismo precio o mayor que el coste del préstamo.

La cantidad de casas embargadas y que se han quedado las cajas por distintos métodos las han llevado a ser prácticamente inmobiliarias. Pero las viviendas no pueden ser vendidas a un precio que el mercado acepte porque eso afectaría directamente a los resultados de estas entidades. Una vivienda a la que le queda por pagar la práctica totalidad de una hipoteca de 2006 no puede ser vendida por ese precio en el mercado, pero es que si el banco la vende a un precio menor va a generar un saldo negativo en sus cuentas y eso ni la caja ni el banco lo va a permitir por distintas razones. La primera, porque si no hay beneficios las enormes primas de los directivos no serán devengadas.

La gente se sorprende de que las cajas y bancos tengan beneficios millonarios aún, “¿Cómo puede ser si se están quedando multitud de viviendas de gente que no las paga?” Pues puede ser precisamente por eso, dejando el valor de la vivienda incoherentemente alto para su venta y que así no influya negativamente en las cuentas anuales.

De hecho la mayoría de los compradores interesados regatean con los bancos los precios de las viviendas y generalmente, si un comité económico lo ve adecuado, el banco o caja rebaja el precio.

Dicen ahora que con las distintas fusiones y la nueva normativa del banco de España las cajas deberán recapitalizarse, por lo que no tendrán más remedio que bajar los precios de los inmuebles. Con los meses lo veremos.

 

Todas estas circunstancias han hecho que los precios de la vivienda en el mercado estén más altos de lo que el mercado está dispuesto a pagar por ellas. Que las cajas de ahorros mantengan altos el precio de sus viviendas ayuda a que el particular lo haga y viceversa.

El producto de todo esto es que el precio de la vivienda baja, pero lentamente. Sin embargo la capacidad de compra del mercado no sube ni es previsible que suba, quizá al contrario, muy probablemente bajará.

Por lo tanto parece que se cumple lo que le decía yo en 2008 a todos aquellos que pensaban que en dos años las viviendas valdrían la mitad. Lo que nos espera en España es una bajada progresiva y continua del valor de la vivienda por muchos años, posiblemente por más de una generación. Al 2 - 4% anual las viviendas seguirán bajando por más de una década y no sabemos si se revertirá más allá.

 

Si eres comprador no me voy a atrever a decir lo que tienes que hacer. Pero las circunstancias del mercado hacen que quien tenga la fuerza seas tú. La capacidad adquisitiva del mercado está bajando y si un bien de esta naturaleza que quiere ser vendido debe adaptarse a las circunstancias.

Las necesidades de cada uno son las que mandan, pero si lo que quieres es “invertir” en vivienda mi humilde opinión es que ni se te ocurra. Antes invertiría en una fábrica de videos beta.

 

Comentarios

Hola, Os dejo con este artículo bastante actual por unos días. Estaré de vacaciones en la playa hasta el fin de semana que viene, a ver si me relajo, tomo un poco el sol, y cojo alguna idea para la semana que viene. Saludos,

Hola Pedro. Aunqe no comente, siempre vengo por aquí. En este caso tu entrada me toca de lleno. Compre mi vivienda en 2006. No estaba habitada, pero era del 2005. La promotora había engordado algunos adosados (el caso del mio) para venderlos más caro (según un vecino, la casa se encarecio cerca de un 25% de un año al otro). Los adosados a los lados del mio siguen vacios. Por curiosidad llame y los venden al precio de 2006, es decir al mismo costo del mio. En lo particular, siendo neofitos en estos asuntos, por supuesto que intentaría vender las casas al menos algo más del coste. La misma promotora ha puesto en venta fincas en la zona me imagino que para recuperar liquidez al tiempo que casas y pisos "frios" los ofrecen con bajos alquileres (recuerda que vivo a 40 Km de Madrid), con una oportunidad de compra a los 3 años del alquiler. Nadie quiere perder a menos que deba sobrevivir a la desesperada. Que disfrutes tus vacaciones. Yo seguiré aguantando calor ;D

Ah, y disfruta de tus vacaciones.

Muy interesante este post, sí señor. Lo curioso es que aquí en Irlanda, donde la vivienda era aún más cara que en España, el precio ha caído hasta un 40 ó 50 por ciento en los últimos 2 años. Un saludo

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